Affidarsi a un consulente dell’acquirente a Monaco: cosa fa, come viene pagato e come sceglierlo

Acquistare un immobile a Monaco raramente significa solo trovare un appartamento che piace. Il mercato è compatto, molte delle migliori opportunità passano di mano con discrezione, e gli elementi che ne determinano il valore, dal regime giuridico dell’edificio al modo in cui si valuta un piano o una vista, non sempre emergono da un annuncio. È qui che entra in gioco il consulente dell’acquirente.

Il consulente dell’acquirente, talvolta chiamato property finder o consulente per l’acquisizione, è incaricato da chi compra. Voi definite i criteri; il suo ruolo è trovare l’immobile giusto, stabilirne il valore e acquisirlo alle migliori condizioni, collaborando con l’agenzia del venditore, il notaio e gli altri vostri consulenti in ogni fase.

Come si completano la rappresentanza dell’acquirente e del venditore

Quando un proprietario decide di vendere, affida la commercializzazione dell’immobile a una o più agenzie. Molti appartamenti monegaschi sono proposti da più agenzie contemporaneamente, per cui lo stesso immobile può comparire in più luoghi, talvolta con piccole differenze nei dettagli. Queste agenzie rappresentano il venditore e svolgono un lavoro prezioso nel portare gli immobili sul mercato.

A Monaco l’acquirente contribuisce abitualmente alla provvigione d’agenzia. La tariffa applicata dai membri della Chambre Immobilière Monégasque, e gli altri costi da prevedere, sono illustrati nella nostra guida sui costi reali dell’acquisto di un immobile a Monaco. Il consulente dell’acquirente completa questo assetto senza sostituirlo: l’agenzia del venditore presenta l’immobile, mentre il vostro consulente si concentra interamente sui vostri criteri, confronta ogni opportunità con il resto del mercato e conduce la trattativa dalla vostra parte. Le transazioni procedono in genere al meglio quando entrambe le parti sono rappresentate da professionisti.

Cosa fa concretamente un consulente dell’acquirente

Una buona rappresentanza comincia prima della prima visita. Il consulente traduce una richiesta, spesso espressa in quartiere, budget e numero di camere, nei criteri che decidono davvero la riuscita di un acquisto a Monaco: il regime giuridico dell’edificio, la situazione di occupazione, lo stato delle parti comuni, posto auto e cantina, rumore ed esposizione, e come l’immobile sarà valutato se un giorno verrà rivenduto.

Da lì, il lavoro si articola in cinque ambiti.

• Copertura del mercato. Cercare presso tutte le agenzie e attraverso tutti i canali, anziché nel solo portafoglio di un’agenzia, compresi gli immobili venduti con discrezione e senza pubblicità.
• Verifica. Confermare superfici, spese, storia dell’edificio e regime dell’immobile prima di fare un’offerta. Che un appartamento rientri nel settore libero, nella legge 887 o nella legge 1.235 cambia chi può abitarlo e quanto può rendere; la nostra guida sui tre regimi immobiliari di Monaco spiega perché questo è il primo controllo.
• Riferimenti di prezzo. Confrontare il prezzo richiesto con le transazioni recenti nello stesso edificio e nella stessa micro-zona, anziché con medie di quartiere che dicono poco del singolo appartamento.
• Negoziazione. Strutturare l’offerta, le sue condizioni e i suoi tempi, e trattare con l’agente del venditore per vostro conto.
• Coordinamento. Lavorare con il notaio, la vostra banca, i vostri avvocati e, se necessario, i consulenti per il trasferimento e la residenza, affinché l’acquisto si inserisca nel resto dei vostri piani.

Come viene pagato il consulente dell’acquirente

Gli intermediari immobiliari a Monaco sono disciplinati dalla legge n. 1.252 del 12 luglio 2002. Due delle sue regole riguardano direttamente l’acquirente. Quando viene redatto un incarico, deve essere scritto e limitato nel tempo, e gli accordi privi di limite temporale sono nulli. E nessuna somma a titolo di provvigione, spese di ricerca o intermediazione di qualsiasi natura è dovuta prima che la transazione sia stata effettivamente conclusa. La nostra guida su come vendere un appartamento a Monaco illustra le regole dell’incarico dal punto di vista del proprietario.

In questo quadro, i compensi dal lato dell’acquirente si concordano caso per caso e non seguono alcuna tariffa ufficiale. Le formule più comuni sono un compenso a successo calcolato in percentuale sul prezzo, un importo fisso concordato in anticipo, oppure un contenuto compenso iniziale seguito da un compenso a successo al rogito. Nessuna è migliore in sé. Ciò che conta è che l’importo totale, il momento in cui diventa dovuto e chi lo paga siano scritti nell’incarico di ricerca prima che la ricerca cominci.

Un punto da chiarire fin dall’inizio è la condivisione della provvigione. In molti acquisti a Monaco, il consulente dell’acquirente e l’agenzia del venditore si accordano per dividere la provvigione già prevista nella transazione, il che spesso significa che l’acquirente non paga nulla oltre la sua quota abituale. Un buon consulente vi spiegherà con chiarezza come viene remunerato su ciascun immobile, così che possiate concentrarvi interamente sulla decisione.

Le vendite riservate a Monaco

Non tutti gli immobili di Monaco sono pubblicizzati. Alcuni proprietari preferiscono la riservatezza, altri desiderano sondare l’interesse con discrezione, e altri ancora prendono in considerazione solo acquirenti presentati da un consulente che conoscono. Queste vendite riservate, dette “off-market”, sono una parte consolidata del mercato, soprattutto nella fascia alta.

Vi si accede grazie a relazioni e a una reputazione costruite nel tempo. Quando vi viene presentata un’opportunità riservata, è utile sapere chi detiene l’incarico del proprietario, così che le informazioni siano accurate e il percorso sia chiaro fin dal primo colloquio.

Consiglio pratico

La riservatezza funziona in entrambe le direzioni

Molti acquirenti a Monaco preferiscono che la loro ricerca non sia nota, per ragioni di sicurezza personale, per motivi commerciali o semplicemente perché un nome conosciuto cambia la trattativa. Un consulente dell’acquirente può contattare proprietari e agenzie senza rivelare l’identità del cliente fino al momento opportuno, organizzare visite riservate e mantenere le vostre informazioni finanziarie fuori circolazione. È la stessa discrezione a convincere i proprietari di immobili non pubblicizzati a collaborare: mostrano la loro casa perché si fidano del consulente che presenta l’acquirente.

Come scegliere un consulente dell’acquirente a Monaco

1. Verificate l’autorizzazione

   Effettuare transazioni immobiliari a Monaco richiede l’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge n. 1.252. Chiedete quale società la detiene e chi seguirà personalmente la vostra ricerca.

2. Concordate come funziona il compenso

   Chiedete come viene remunerato il consulente, anche se una parte del compenso è condivisa con l’agenzia del venditore, così che l’accordo sia chiaro fin dall’inizio.

3. Chiedete un incarico di ricerca scritto

   Deve indicare i criteri, la durata, il compenso, il momento in cui diventa dovuto e come si chiude l’accordo se i vostri piani cambiano.

4. Cercate la conoscenza degli edifici, non solo dei quartieri

   Un consulente capace sa parlare dei singoli edifici: il loro regime, le vendite recenti, i lavori deliberati o in programma e come sono considerati in caso di rivendita.

5. Concordate riservatezza e comunicazione

   Stabilite fin dall’inizio cosa può essere comunicato a venditori e agenzie, come si organizzano le visite e con quale frequenza volete essere aggiornati.

Domande frequenti

Serve un consulente dell’acquirente per comprare a Monaco?

Non necessariamente. Molti acquirenti comprano direttamente tramite le agenzie. Il consulente apporta il massimo valore quando si acquista dall’estero, quando il budget è importante, quando la riservatezza conta o quando si desidera accedere a immobili non pubblicizzati.

Come si concilia il compenso del consulente con la provvigione d’agenzia?

Dipende dall’accordo. In molti casi il consulente condivide la provvigione già prevista nella transazione. Se è previsto un compenso separato, è indicato nell’incarico di ricerca prima dell’inizio della ricerca, così da conoscere in anticipo il costo totale.

Un consulente con sede all’estero può rappresentarmi in un acquisto a Monaco?

Le transazioni immobiliari a Monaco devono essere effettuate da titolari dell’autorizzazione monegasca. I consulenti con sede altrove lavorano in genere insieme a un’agenzia autorizzata localmente, ed è utile sapere quale società seguirà la vostra ricerca.

Ho già trovato un immobile. Un consulente può ancora aiutarmi?

Sì. Un consulente può comunque occuparsi della verifica e della negoziazione. Basta indicarlo fin dall’inizio, così che il compenso rifletta il lavoro necessario.

Vale lo stesso per l’affitto?

Sì. Le agenzie di locazione rappresentano il proprietario, e gli inquilini con esigenze particolari, in specie le famiglie che si trasferiscono per ottenere la residenza, possono a loro volta incaricare un consulente che cerchi e negozi per loro conto.