Settore libero, legge 887 e legge 1.235: i tre regimi immobiliari di Monaco che ogni acquirente dovrebbe conoscere

Quasi ogni acquirente serio che visita appartamenti d’epoca a Monaco finisce per porsi una variante della stessa domanda: perché questo appartamento, a un piano quasi identico di un edificio quasi identico, ha un prezzo così diverso da quello visitato il giorno prima? La risposta raramente è soggettiva. È scritta nel fascicolo giuridico dell’immobile, e dipende da quale dei tre regimi residenziali monegaschi disciplina l’edificio — il settore libero aperto, il settore liberalizzato della legge 887, oppure il settore protetto a canone calmierato della legge 1.235.

Comprendere questa differenza va ben oltre la semplice curiosità. Determina ciò che il proprietario può realmente fare dell’appartamento: occuparlo personalmente, affittarlo liberamente, oppure affittarlo solo a una categoria definita di inquilini a un canone calmierato. Spiega inoltre, più di qualsiasi altro fattore, perché due indirizzi comparabili possano presentare prezzi al metro quadro molto diversi.

Il settore libero: il mercato aperto di Monaco

Il settore libero è la regola generale. Copre praticamente tutti gli appartamenti in edifici costruiti o completati dopo il 1° settembre 1947 — il che, in pratica, corrisponde alla maggior parte di Monte-Carlo, Fontvieille, Larvotto e delle torri più recenti del Principato. I contratti si negoziano liberamente tra locatore e conduttore, sia nella durata sia nel canone, soggetti alla sola disciplina civilistica ordinaria. Nessun requisito di nazionalità per l’inquilino, nessun tetto al canone, nessun ordine di priorità da rispettare. È il segmento a cui pensa istintivamente la maggior parte degli acquirenti internazionali quando immagina un investimento a Monaco, ed è il parametro di riferimento rispetto al quale gli altri due regimi vengono solitamente confrontati sul piano del prezzo.

La legge 887: il settore regolamentato liberalizzato

La legge n. 887 del 25 giugno 1970 restringe il campo di applicazione della precedente ordinanza-legge del 1959 sulle locazioni abitative, e si applica soltanto agli immobili d’epoca — precisamente quelli classificati in categoria 1 o categoria 2A-2B ai sensi dell’ordinanza del 1949 sull’edilizia abitativa. Un regime derogatorio si applica ai locali di categoria 1 e 2A-B resisi vacanti dopo il 1° ottobre 1970, e in tale quadro derogatorio il locatore può fissare liberamente il canone, senza alcun tetto teorico paragonabile a quello della legge 1.235. I contratti hanno una durata di sei anni, con facoltà per l’inquilino di recedere annualmente, e ogni nuova locazione deve comunque essere dichiarata alla Direction de l’Habitat per l’approvazione.

Il vincolo — e la ragione per cui questi appartamenti non sono semplicemente immobili di settore libero mascherati — riguarda le persone a cui può essere concessa la locazione. È riservata a una cerchia definita di beneficiari: ascendenti o discendenti, il coniuge o il partner del locatore o del coniuge di quest’ultimo, le persone di nazionalità monegasca, nonché le persone residenti a Monaco da almeno cinque anni che vi svolgono un’attività professionale da almeno sei mesi, o che vi lavorano da almeno cinque anni. Poiché la domanda proveniente da questa cerchia supera strutturalmente l’offerta di alloggi d’epoca disponibili, i canoni praticati si avvicinano in realtà a quelli del settore libero — il vincolo di un immobile soggetto alla legge 887 è amministrativo, non economico.

La legge 1.235: il settore protetto

La legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, come modificata, costituisce il regime più restrittivo. Il suo campo di applicazione è definito precisamente in rapporto alla legge 887: ai sensi dell’articolo 1, primo comma, della legge n. 1.235, i locali a uso abitativo costruiti o completati prima del 1° settembre 1947 sono soggetti alle sue disposizioni, con la sola eccezione di quelli rientranti nella legge n. 887. In altre parole, ogni appartamento monegasco anteriore al 1947 rientra necessariamente nell’uno o nell’altro regime — mai in entrambi, mai in nessuno dei due.

Laddove la legge 887 lascia il canone alla discrezione del proprietario, la legge 1.235 lo calmiera. La locazione è riservata alle “persone protette” iscritte in un apposito registro — sostanzialmente monegaschi, i loro familiari stretti, e i residenti di lunga data classificati secondo un rigido ordine di priorità stabilito dalla legge — e le persone protette devono altresì dimostrare che il loro alloggio o ricollocamento risponde a un’esigenza reale che non può essere altrimenti soddisfatta; in particolare, le persone straniere le cui risorse superano un tetto fissato annualmente per ordinanza sovrana non possono essere riconosciute come persone protette. Il proprietario può riprendere possesso dell’immobile alla scadenza del contratto per un numero limitato di motivi, tra cui soddisfare il proprio bisogno abitativo o quello di ascendenti, discendenti o del coniuge — disposizione che conferma come la legge preveda e consenta il recupero dell’immobile da parte del proprietario per uso personale. La fissazione del canone è stata essa stessa progressivamente liberalizzata a partire dal 2002, quando la legge n. 1.256 ha introdotto una forma di liberalizzazione dei canoni ragionevolmente inquadrata da criteri che i proprietari devono rispettare, sotto il controllo dell’autorità giudiziaria — un sistema di riferimenti comparativi sotto controllo giudiziale, piuttosto che una tariffa legale fissa.

Ciò che la maggior parte degli acquirenti non coglie: occupare non significa affittare

Tutte le restrizioni descritte sopra — l’ordine di priorità, le categorie di inquilini ammissibili, le condizioni di residenza e di reddito — disciplinano un’unica cosa: chi il proprietario può accettare come inquilino. Nessuna di esse disciplina chi possa possedere o occupare personalmente l’appartamento. Un cittadino straniero, residente o meno, può acquistare un appartamento soggetto alla legge 887 o alla legge 1.235 e trasferirvisi direttamente, senza iscrizione come persona protetta, senza test di residenza, senza alcun tetto di reddito da rispettare. La legge stessa lo conferma, riconoscendo al proprietario il diritto di riprendere un immobile locato proprio per soddisfare il proprio bisogno abitativo — un diritto che non avrebbe senso se l’occupazione personale fosse essa stessa vietata.

La conseguenza pratica è che questi appartamenti si negoziano spesso al di sotto del prezzo al metro quadro del settore libero, per ragioni che nulla hanno a che vedere con i progetti dell’acquirente. Se l’intenzione è occupare l’immobile personalmente — un pied-à-terre, una residenza familiare, un buen retiro — lo sconto può rappresentare un valore autentico, poiché né il tetto sul canone né i meccanismi di ammissibilità degli inquilini entrano mai in gioco. Si attivano solo nel momento in cui il proprietario decide di affittare l’immobile a terzi.

Cosa significano realmente i dati sui canoni di febbraio 2026

Ogni anno il Governo pubblica i canoni medi di riferimento che ancorano il settore della legge 1.235 e l’indennità compensativa che lo accompagna. Il decreto ministeriale n. 2026-67 del 17 febbraio 2026, basato sui contratti registrati nel corso del 2025, fissa il canone medio al metro quadro a 66,52 € al mese per gli alloggi anteriori al 1947 non soggetti né alla legge 1.235 né alla legge 887, e a 39,93 € per le nuove locazioni di alloggi soggetti alla legge 1.235 — un divario di 26,59 €/m²/mese, che corrisponde esattamente all’importo dell’indennità compensativa di canone prevista dall’articolo 31 della legge 1.235.

La tendenza è di per sé istruttiva. I dati equivalenti basati sui contratti registrati nel 2024 erano rispettivamente 61,06 € e 37,97 €, a loro volta in aumento rispetto a 58,30 € e 37,21 € dell’anno precedente. Entrambi i canoni di riferimento sono in crescita, ma il divario tra loro — proprio lo sconto che rende attraenti gli appartamenti soggetti alla legge 1.235 sul piano del prezzo al metro quadro — si è ampliato anziché ridursi.

Ecco il dettaglio che cambia i conti per un acquirente, a differenza che per un legislatore: l’indennità compensativa non spetta a chiunque possieda un immobile soggetto alla legge 1.235. Viene corrisposta ai proprietari — in nome proprio, tramite società, o come usufruttuari — il cui acquisto dell’immobile è anteriore al 25 dicembre 2004, nonché agli eredi o donatari che hanno ricevuto l’immobile dopo tale data, a condizione che l’acquisto originario sia esso stesso anteriore. Un acquisto ordinario effettuato oggi non soddisfa nessuna delle due condizioni. In pratica, un acquirente che oggi acquista un appartamento soggetto alla legge 1.235 con l’intenzione di affittarlo dovrebbe basare il proprio calcolo di rendimento sul solo canone calmierato di 39,93 €/m²/mese — non sul dato più elevato, maggiorato dall’indennità, di cui beneficia attualmente un proprietario di lunga data. Il divario tra i due importi rappresenta esattamente il valore che lo Stato riserva oggi alla proprietà storica, non a una transazione nuova.

Due Diligence

Verificate il regime prima di firmare

La classificazione in categoria è un accertamento tecnico, specifico per ciascun edificio, effettuato dalla Direction de l’Habitat, e non sempre risulta evidente dall’aspetto dell’immobile o dallo status degli appartamenti vicini. Il Tribunal Suprême di Monaco ha dovuto risolvere a più riprese controversie sull’applicazione del regime derogatorio della legge 887 o della legge 1.235 a un determinato appartamento, compresi casi in cui la differenza si giocava piano per piano all’interno dello stesso edificio. Una conferma scritta della categoria e del regime — ottenuta tramite il notaio e, se necessario, direttamente presso la Direction de l’Habitat — dovrebbe essere una condizione di qualsiasi offerta su un appartamento monegasco anteriore al 1947, mai un’ipotesi ripresa dall’annuncio.

La checklist di verifica per l’acquirente

1. Confermare la data di costruzione e la categoria

   Accertare, per iscritto, se l’edificio è stato completato prima o dopo il 1° settembre 1947, e — se anteriore — se rientra nella legge 887 o nella legge 1.235. Questo unico dato condiziona tutto il resto.

2. Accertare l’attuale stato di occupazione

   Un appartamento vacante offre al nuovo proprietario piena libertà di occuparlo o riaffittarlo secondo le regole applicabili. Un appartamento occupato comporta un inquilino in essere i cui diritti — preavvisi, condizioni di rinnovo, motivi di recupero — si trasferiscono insieme all’immobile.

3. Basare i conti sulla locazione sul canone calmierato attuale

   Se l’intenzione è affittare un appartamento soggetto alla legge 1.235, utilizzare l’ultimo canone di riferimento pubblicato — non il canone maggiorato dall’indennità di cui beneficia un proprietario di lunga data — come base per qualsiasi calcolo di rendimento.

4. Verificare se un’eventuale indennità compensativa si trasferisce

   Di norma, non si trasferisce in caso di vendita ordinaria. Confermatelo direttamente con la Direction de l’Habitat, piuttosto che affidarvi agli incassi attuali del venditore.

5. Considerare il diritto di prelazione dello Stato

   In tutto il settore regolamentato, la vendita deve essere notificata al Ministro di Stato, che dispone di una finestra temporale limitata per esercitare la prelazione alle condizioni notificate. Includete questo elemento nella tempistica della transazione fin dall’inizio.

Domande frequenti

Un acquirente straniero può occupare personalmente un appartamento soggetto alla legge 887 o alla legge 1.235?

Sì. Le condizioni di ammissibilità — iscrizione come persona protetta, condizioni di residenza, ordine di priorità — disciplinano soltanto chi il proprietario può accettare come inquilino. Non limitano chi possa possedere o abitare personalmente l’immobile. Un cittadino straniero può acquistare e occupare direttamente entrambi i tipi di appartamento.

Il canone di un appartamento soggetto alla legge 887 è calmierato come sotto la legge 1.235?

No. Nel quadro derogatorio della legge 887, il proprietario può fissare liberamente il canone. Il vero vincolo riguarda le persone a cui può essere concessa la locazione, non l’importo del canone stesso.

Se acquisto un appartamento soggetto alla legge 1.235 e lo affitto, ho diritto all’indennità compensativa di canone?

In genere no. L’indennità è riservata ai proprietari il cui acquisto dell’immobile è anteriore al 25 dicembre 2004, o ai loro eredi e donatari a determinate condizioni. Un acquisto ordinario effettuato oggi non dà diritto all’indennità; la locazione va quindi calcolata sul solo canone di riferimento calmierato.

Lo Stato dispone di un diritto di prelazione alla rivendita?

Sì, in tutto il settore regolamentato. La vendita deve essere formalmente notificata, e il Ministro di Stato dispone di un termine definito per esercitare la prelazione sulla transazione, al prezzo e alle condizioni notificati.