Comprare casa a Monaco: quanto costa davvero

Perché le cifre pubblicate non coincidono

Chi si documenta sui costi di un acquisto a Monaco si sente indicare 4,5% oppure 4,75%; 6,25% oppure 6,5%; e valori compresi fra il 7,5% e l’11,5% per gli acquisti societari. Le contraddizioni dipendono più dalla cronologia che dalla disattenzione.

La legge n. 1.548 del 6 luglio 2023, pubblicata sul Journal de Monaco del 14 luglio 2023, ha rivisto le imposte dovute sui trasferimenti di immobili situati nel Principato. Il suo articolo 30 ne riserva l’applicazione agli atti presentati alla formalità della registrazione a partire dal 1° ottobre 2023. Le guide redatte prima di quella data, e le sintesi mai aggiornate da allora, riportano ancora le aliquote precedenti. Molte di esse hanno tutta l’apparenza dell’autorevolezza.

La seconda ragione di confusione è che tre voci di natura diversa vengono abitualmente fuse in un’unica percentuale. L’imposta di registro è un tributo riscosso dallo Stato. Gli onorari notarili sono un compenso regolamentato, fissato con ordinanza sovrana. La provvigione dell’agenzia è un rapporto contrattuale fra le parti e il loro intermediario. Le basi di calcolo sono diverse, i destinatari pure, e soltanto le prime due voci sono stabilite per legge.

L’aliquota dipende da chi acquista

Monaco non tassa il possesso di un’abitazione: tassa il trasferimento, e l’aliquota dipende dalla trasparenza dell’acquirente assai più che dalle caratteristiche dell’immobile.

L’aliquota ridotta è riservata dall’articolo 12 della legge n. 580 del 29 luglio 1953 alle operazioni realizzate a favore di una persona fisica o di una société civile iscritta a Monaco, diversa da quelle in forma anonima o in accomandita, i cui soci siano esclusivamente persone fisiche che agiscono per proprio conto e la cui identità sia nota alla Direzione dei servizi fiscali. L’articolo 13 bis fissa l’aliquota ordinaria dei trasferimenti immobiliari. L’articolo 16, modificato nel 2023, riserva l’aliquota più elevata alle entità i cui titolari effettivi non siano né persone fisiche che agiscono per proprio conto, né persone giuridiche i cui documenti identificativi siano stati portati a conoscenza della Direzione tramite un mandatario abilitato.

L’onorario del notaio è tariffato

Ogni trasferimento immobiliare monegasco è ricevuto da uno degli studi notarili del Principato e il compenso del notaio è fissato dall’ordinanza sovrana n. 15.252 del 13 febbraio 2002. Alla voce relativa alle vendite immobiliari a trattativa privata la tariffa è del 3% fino a 1.500 euro, del 2,30% fra 1.500 e 3.000 euro e dell’1,50% oltre tale soglia. Ai livelli di prezzo monegaschi soltanto lo scaglione superiore ha rilievo pratico: da qui la cifra dell’1,5% comunemente citata sul mercato.

A ciò si aggiungono un’imposta fissa di trascrizione di 10 euro quando l’atto è soggetto all’imposta proporzionale di registro, oltre agli esborsi dello studio. Una persona fisica che acquisti un appartamento usato deve quindi prevedere circa il 6,25% del prezzo fra imposte e onorari, al netto della provvigione di agenzia.

Nuove costruzioni e acquisti sulla carta

Quando la vendita rientra nel campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, ipotesi che riguarda tipicamente le costruzioni nuove e gli immobili ultimati o sostanzialmente ristrutturati da meno di cinque anni, l’operazione non segue il regime ordinario dell’imposta di trasferimento. In passato tali atti erano interamente esenti dall’imposta di registro. Oggi non è più così: la legge n. 842 del 1° marzo 1968, nella formulazione introdotta dalla riforma del 2023, prevede un’esenzione della metà delle imposte di registro applicabili alle operazioni soggette a IVA.

Anche la trascrizione segue una disciplina propria: se l’atto è soggetto a IVA, la formalità ipotecaria comporta un’imposta proporzionale dell’1% e non l’imposta fissa di 10 euro.

Chi acquista un terreno edificabile, o un bene a esso assimilato, assume un obbligo ulteriore. L’esenzione parziale è subordinata all’impegno, assunto nell’atto, di eseguire i lavori entro quattro anni e alla successiva produzione di un certificato rilasciato dal dipartimento dei lavori pubblici entro tre mesi dalla scadenza del termine. In mancanza, l’atto è assoggettato alle imposte di registro ordinarie con un’imposta supplementare del 6%, dalla quale l’IVA già versata può essere detratta nei limiti dell’imposta dovuta.

Se si ricorre al finanziamento

Il mutuo comporta due oneri distinti. L’iscrizione del credito ipotecario sconta un’imposta proporzionale dello 0,65% e la redazione della nota di iscrizione da parte del notaio è tariffata allo 0,27%. È la somma di queste due voci a spiegare la cifra di circa 0,92% spesso citata sul mercato, di norma riportata senza chiarirne la composizione. L’atto di obbligazione con garanzia ipotecaria è a sua volta tariffato all’1,50% oltre i 3.000 euro.

La detenzione societaria comporta un costo annuale

Quando un immobile monegasco è detenuto da un’entità giuridica, la legge n. 1.381 del 29 giugno 2011 impone un obbligo permanente che al momento dell’acquisto si tende a trascurare. L’entità deve depositare ogni anno, fra il 1° luglio e il 30 settembre, una dichiarazione presso la Direzione dei servizi fiscali attestante se vi sia stato o meno un mutamento del titolare effettivo.

In assenza di mutamento è dovuta un’imposta fissa di 50 euro. In caso di mutamento diviene esigibile un’imposta proporzionale del 4,75% sull’intero valore venale dell’immobile monegasco, e non sulla sola quota trasferita. La legge esclude alcune fattispecie, fra cui i mutamenti derivanti da liberalità o da successione legittima a favore del coniuge, degli ascendenti o dei discendenti in linea retta. La mancata designazione di un mandatario abilitato comporta un’imposta dell’1,5% sul valore venale, dovuta annualmente fino alla regolarizzazione, mentre il pagamento tardivo genera un’indennità dello 0,8% mensile.

Le sociétés civiles monegasche i cui soci siano esclusivamente persone fisiche identificate restano del tutto estranee a questo obbligo dichiarativo. È qui, più che nell’aliquota nominale, che risiede spesso la reale convenienza della struttura.

Quanto precede descrive il diritto monegasco vigente ad agosto 2026. Il trattamento applicabile a una determinata acquisizione dipende dalla struttura prescelta e dalle circostanze dell’operazione; il calcolo definitivo è predisposto dal notaio monegasco incaricato. Il presente articolo costituisce informazione di carattere generale e non sostituisce una consulenza legale o fiscale personalizzata.