Vendere un appartamento a Monaco: prezzi, iter e obblighi

Il mercato in cui si inserisce una vendita

Nel febbraio 2026 l’IMSEE ha pubblicato l’Osservatorio Immobiliare relativo al 2025. Nel complesso del Principato sono state censite 493 transazioni, in aumento del 5,8% sull’anno precedente, per un controvalore di 5,9 miliardi di euro: un livello sostanzialmente identico al record del 2024.

Dietro questa apparente stabilità i due comparti del mercato si sono mossi in direzioni opposte. Le vendite di programmi di nuova costruzione sono arretrate, mentre le rivendite sono cresciute con decisione. Il mercato secondario, quello in cui opera pressoché ogni proprietario privato, registra 429 transazioni, con un incremento del 17,5% in un anno e un controvalore che supera per la prima volta 3,2 miliardi di euro.

Anche i prezzi hanno seguito. Il prezzo medio delle rivendite guadagna 1,6 milioni di euro in dodici mesi e raggiunge 7,6 milioni, in crescita del 26,8% e su un nuovo massimo storico; in dieci anni l’aumento è del 78%. Il valore mediano — l’indicatore più istruttivo, perché non risente di poche ville eccezionali — si attesta a 4,0 milioni di euro, in rialzo dell’11,1%. Una rivendita su due si è dunque conclusa al di sopra di questa soglia.

Prima di trarne qualsiasi conclusione occorrono due precisazioni. La prima: il prezzo medio al metro quadro del 2025, pari a 57.569 euro, è in realtà diminuito dell’1,4% rispetto all’anno precedente, pur restando su livelli storicamente elevati. I valori medi di transazione salgono perché gli immobili scambiati erano più ampi e di standing superiore, non perché ogni metro quadro si sia rivalutato. Nel 2025 più di otto vendite su dieci hanno riguardato abitazioni di quattro locali o più, una proporzione che l’IMSEE definisce inedita.

La seconda riguarda il metodo e invalida silenziosamente buona parte di ciò che circola ancora online. L’IMSEE ha modificato il calcolo del prezzo al metro quadro. In precedenza l’indicatore si basava sulle sole rivendite; oggi considera l’insieme delle transazioni di cui è nota la superficie — il 90,9% dei casi nel 2025 — attraverso un modello statistico che isola l’effetto dell’anno di transazione, del quartiere e del periodo di costruzione dell’edificio. L’intera serie storica è stata ricalcolata su questa nuova base: il confronto con i prezzi al metro quadro pubblicati nelle edizioni precedenti non è più significativo.

Perché la media dice quasi nulla del vostro appartamento

Monaco significa circa quattrocento rivendite private all’anno su due chilometri quadrati. A questa scala una media descrive un campione: non è un metodo di valutazione. Lo dimostra lo stesso modello dell’IMSEE, secondo cui, una volta neutralizzato l’anno di vendita, due variabili spiegano la maggior parte degli scarti — e non sono quelle che i proprietari citano per prime.

La prima è il quartiere. Nel 2025 il Larvotto è stimato a 71.167 euro al metro quadro, superando per la prima volta la soglia dei 70.000 euro, con un progresso del 2,2%. All’estremità opposta del Principato, i Moneghetti si collocano a 43.797 euro e il Jardin Exotique a 45.168 euro: valori contenuti soltanto secondo il metro monegasco. L’IMSEE osserva inoltre che, neutralizzati gli altri fattori, La Condamine non si distingue in misura significativa da Monte-Carlo.

La seconda è il periodo di costruzione, il cui effetto supera quanto la maggior parte dei venditori immagina. Le abitazioni realizzate tra il 2020 e il 2029 raggiungono in media 65.602 euro al metro quadro nel 2025, contro 42.142 euro per il patrimonio anteriore al 1940: uno scarto di oltre 23.000 euro al metro quadro, a prescindere dall’indirizzo. Un appartamento ben posizionato in un edificio degli anni Settanta e il suo equivalente in un programma recente non si rivolgono allo stesso acquirente e non si valutano sulle stesse referenze.

Tutto il resto — piano, esposizione, altezza dei soffitti, profondità della terrazza, qualità dell’ultima ristrutturazione, presenza di un posto auto — si innesta su queste due variabili. È esattamente qui che si decide una vendita ben preparata, perché è l’unica parte dell’equazione su cui il proprietario mantiene il controllo.

Il mandato: che cosa richiede davvero la legge n. 1.252

I proprietari che arrivano dall’Italia, dalla Francia o dal Regno Unito danno generalmente per scontato che un mandato firmato sia il presupposto giuridico della messa in vendita. Nella normativa monegasca vigente non è così.

L’articolo 12 della legge n. 1.252 del 12 luglio 2002 prevede che il titolare dell’autorizzazione amministrativa rediga un mandato su richiesta del cliente. Quando esiste, il mandato deve essere scritto e limitato nel tempo: sono nulle e prive di effetto le convenzioni relative a tali operazioni che non contengano una limitazione temporale dei propri effetti. Il mandato può contenere, in termini espressi, una clausola di esclusiva, una clausola penale oppure una clausola che mantenga dovuta la provvigione anche qualora l’operazione si concluda senza l’intervento dell’intermediario.

Lo stesso articolo contiene la tutela più rilevante per il venditore: anche in assenza di mandato, nessuna somma a titolo di provvigione, spese di ricerca, attività promozionale, pubblicità o intermediazione è dovuta al titolare dell’autorizzazione prima che l’operazione sia effettivamente conclusa. La disposizione è di ordine pubblico e i giudici monegaschi la applicano con rigore: nell’ottobre 2024 il Tribunale di prima istanza ha respinto su questo fondamento la domanda di provvigione di un’agenzia, non essendo mai stato firmato l’atto autentico.

L’assetto potrebbe non restare tale. Una proposta di legge all’esame del Consiglio Nazionale intende riformare l’impianto del 2002 e rendere obbligatorio il mandato scritto, sul presupposto che il compenso debba spettare soltanto a professionisti stabiliti a Monaco e soggetti a obblighi di formazione, assicurazione e controllo. Fino ad allora l’indicazione pratica resta la stessa, semmai rafforzata: formalizzate il mandato per iscritto e siate precisi su durata, esclusiva e compenso.

Semplice, esclusivo o co-esclusivo

Il mandato semplice consente di affidare l’immobile a più agenzie e di vendere in proprio; viene remunerata soltanto l’agenzia che conclude l’operazione. L’attrattiva è evidente, il costo più sottile. In un mercato così ristretto, lo stesso appartamento proposto a tre prezzi diversi, con tre superfici e tre servizi fotografici differenti, segnala a un acquirente ben consigliato che il venditore non controlla il proprio processo: di fatto, un invito a trattare.

Il mandato esclusivo concentra la responsabilità su un’unica agenzia e un unico interlocutore, e viene normalmente concordato per un periodo iniziale di tre-sei mesi. Il mandato co-esclusivo, condiviso tra due agenzie, rappresenta la via intermedia. Per le vendite riservate e fuori mercato della fascia alta monegasca, l’esclusiva è meno una preferenza commerciale che una condizione per gestire correttamente l’operazione.

Quanto costa la vendita al venditore

Le provvigioni di agenzia non sono fissate dalla legge. I membri della Chambre Immobilière Monégasque applicano il tariffario della camera, che convenzionalmente pone il 5% più IVA a carico del venditore e il 3% più IVA a carico dell’acquirente. Si tratta di usi professionali e non di aliquote di legge; non sono uniformi sul mercato e tanto l’importo quanto la parte che lo sostiene devono figurare nel mandato.

Le imposte di registro e gli onorari notarili gravano sull’acquirente, non sul venditore — un elemento utile per valutare un’offerta, poiché incidono su quanto un compratore è disposto a pagare. Analizziamo in dettaglio questo versante dell’operazione nella nostra analisi sui costi reali di un acquisto a Monaco.

Sul ricavato, Monaco non applica imposta sulle plusvalenze, né imposta patrimoniale, né imposte locali sugli immobili. L’affermazione vale però soltanto per il diritto monegasco. Il venditore resta soggetto alle regole del proprio Paese di residenza fiscale, e i cittadini francesi residenti a Monaco si trovano in una posizione particolare ai sensi della convenzione fiscale franco-monegasca del 18 maggio 1963. Quando la plusvalenza è rilevante, la questione va posta a un consulente fiscale prima della commercializzazione, non dopo l’accettazione di un’offerta.

Se l’edificio è stato ultimato prima del 1° settembre 1947

È l’obbligo che si scopre più spesso troppo tardi, e può aggiungere settimane a un calendario già concordato con l’acquirente.

Ai sensi dell’articolo 38 della legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, come modificata, le alienazioni volontarie a titolo oneroso — e i conferimenti in società, in qualsiasi forma — relative a locali a uso abitativo costruiti o ultimati prima del 1° settembre 1947 devono formare oggetto, a pena di nullità, di una dichiarazione di intenzione al Ministro di Stato, resa dal proprietario o dal notaio rogante. Il Ministro di Stato ne informa il Consiglio Nazionale.

La dichiarazione deve indicare il prezzo e le principali caratteristiche dell’operazione prevista e vale come proposta di vendita irrevocabile per un mese dalla notifica. Entro tale termine lo Stato può decidere di acquistare alle condizioni dichiarate. Restano esclusi dall’obbligo le cessioni di diritti indivisi tra comproprietari e le alienazioni che riguardano soltanto locali accessori quali cantine, posti auto o ripostigli.

In caso di risposta negativa o di silenzio dello Stato, se l’immobile è locato il proprietario deve poi notificare al conduttore il prezzo, le condizioni e le modalità previste dell’alienazione; tale notifica vale come proposta irrevocabile per quindici giorni dalla ricezione. Esauriti questi diritti, il proprietario dispone di sei mesi per perfezionare la vendita al prezzo e alle condizioni dichiarati. Oltre tale termine occorre una nuova dichiarazione: è la ragione per cui una rinegoziazione tardiva del prezzo può riavviare la procedura anziché limitarsi a modificarla.

Ne discendono due conseguenze pratiche. Accertare la data di ultimazione dell’edificio prima di fissare un calendario, non durante la fase notarile. E considerare intangibile il prezzo dichiarato: l’intera procedura si regge sulla stabilità del prezzo notificato allo Stato.

Se l’immobile è detenuto tramite una società

Quando un bene monegasco appartiene a una persona giuridica, la vendita può assumere la forma della cessione dell’immobile oppure della cessione delle quote della struttura, e le due strade non sono fiscalmente equivalenti.

La legge n. 1.381 del 29 giugno 2011, modificata dalla legge n. 1.548 del 6 luglio 2023, impone a società estere, trust ed entità assimilate che detengono immobili a Monaco di nominare un rappresentante fiscale abilitato e di depositare una dichiarazione annuale sull’eventuale mutamento del titolare effettivo. Il cambiamento del titolare effettivo fa scattare un’imposta proporzionale sul valore venale del bene monegasco. Alcune fattispecie sono esenti, in particolare i trasferimenti per donazione o successione a favore del coniuge o degli ascendenti e discendenti in linea retta. Le sociétés civiles monegasche i cui soci sono esclusivamente persone fisiche identificate restano fuori dal regime dichiarativo.

La scelta tra cessione dell’immobile e cessione delle quote dipende dalla struttura, dall’assetto dell’acquirente e dalla posizione fiscale del venditore nel proprio Paese di residenza. È una questione per il notaio monegasco e per un consulente fiscale, e va risolta prima della commercializzazione, perché determina che cosa viene effettivamente offerto in vendita.

L’offerta di un property trader non è un’offerta ordinaria

I marchands de biens — operatori che acquistano, ristrutturano e rivendono per conto proprio — costituiscono da tempo un segmento attivo di acquirenti nel Principato, e la loro economia è cambiata in misura sensibile nel 2024.

La legge n. 1.560 del 2 luglio 2024 ha trasformato l’attività in una professione regolamentata, soggetta ad autorizzazione amministrativa, a una garanzia finanziaria a favore del Tesoro e a un’assicurazione di responsabilità civile professionale. Ha inoltre sostituito l’esenzione totale dalle imposte di registro di cui godevano ai sensi della legge n. 1.044 dell’8 luglio 1982 con un’esenzione parziale della metà, subordinata a una ristrutturazione effettiva e alla conformità dell’immobile alle norme vigenti, in particolare elettriche ed energetiche. Le disposizioni fiscali si applicano agli acquisti registrati dal 1° settembre 2024 e il governo indica che il numero di operatori autorizzati è sceso da 290 nel 2019 a 231 nel 2024.

Per il venditore la conseguenza è lineare. L’offerta di un property trader incorpora oggi un costo di acquisizione che prima non sopportava, e quel costo si riflette nel prezzo proposto. Può restare comunque l’offerta giusta — spesso è rapida, finanziata e priva di condizioni — ma va valutata rispetto al mercato aperto e non accettata come una comoda scorciatoia.

Un documento merita una menzione a parte, perché è la causa più frequente di ritardi evitabili al momento dell’atto. La legge n. 1.329 dell’8 gennaio 2007 sulla comproprietà degli immobili, come modificata, prevede che in occasione del trasferimento a titolo oneroso di un lotto il cedente presenti al notaio un certificato dell’amministratore dell’edificio, rilasciato da meno di un mese, attestante che egli è libero da qualsiasi obbligazione verso il condominio. In mancanza, deve esserne dato avviso all’amministratore e gli oneri dovuti sono prelevati dal prezzo. Richiederlo per tempo non costa nulla; richiederlo tardi può spostare una data di rogito.

Il presente articolo descrive il diritto monegasco e i dati di mercato pubblicati alla data di agosto 2026. Le formalità applicabili a una determinata vendita dipendono dall’edificio, dalla struttura di detenzione e dalle circostanze dell’operazione, e sono confermate dal notaio monegasco incaricato. Si tratta di informazioni generali e non di consulenza legale o fiscale individuale.