Покупка недвижимости в Монако: сколько это стоит на самом деле

Почему публикуемые цифры расходятся

Тому, кто изучает стоимость приобретения в Монако, называют 4,5% или 4,75%; 6,25% или 6,5%; и от 7,5% до 11,5% при покупке через компанию. Эти расхождения объясняются не столько небрежностью, сколько хронологией.

Закон № 1.548 от 6 июля 2023 года, опубликованный в Journal de Monaco 14 июля 2023 года, изменил пошлины, взимаемые при переходе прав на недвижимость, расположенную в Княжестве. Согласно его статье 30 новые положения применяются к актам, представленным на регистрацию с 1 октября 2023 года. Руководства, написанные до этой даты, равно как и сводки, не пересматривавшиеся с тех пор, по-прежнему воспроизводят прежние ставки. Некоторые из них выглядят вполне авторитетно.

Второй источник путаницы состоит в том, что три различные по природе статьи расходов регулярно сводят к одному проценту. Регистрационная пошлина — это налог, взимаемый государством. Нотариальное вознаграждение — регулируемая плата, установленная суверенным ордонансом. Комиссия агентства — предмет договорённости между сторонами и их посредником. База расчёта у них разная, получатели тоже разные, и лишь первые две статьи определены законом.

Ставка зависит от того, кто покупает

Монако не облагает налогом владение жильём. Княжество облагает переход права, и применимая ставка зависит от прозрачности покупателя в значительно большей степени, чем от характеристик объекта.

Пониженная ставка закреплена статьёй 12 закона № 580 от 29 июля 1953 года за операциями в пользу физического лица либо зарегистрированного в Монако гражданского общества — за исключением форм акционерного общества и коммандитного товарищества, — участниками которого являются исключительно физические лица, действующие от собственного имени, личность которых известна Управлению налоговых служб. Статья 13 bis устанавливает общую ставку для сделок с недвижимостью. Статья 16, изменённая в 2023 году, закрепляет наивысшую ставку за структурами, бенефициарные владельцы которых не являются ни физическими лицами, действующими от собственного имени, ни юридическими лицами, идентификационные документы которых доведены до сведения Управления через уполномоченного представителя.

Вознаграждение нотариуса установлено тарифом

Любой переход прав на монегасскую недвижимость оформляется в одной из нотариальных контор Княжества, а вознаграждение нотариуса установлено суверенным ордонансом № 15.252 от 13 февраля 2002 года. По разделу, посвящённому продаже недвижимости по частному соглашению, тариф составляет 3% до 1 500 евро, 2,30% в диапазоне от 1 500 до 3 000 евро и 1,50% свыше этой суммы. При монегасских ценах практическое значение имеет только верхняя ступень — именно поэтому на рынке называют цифру 1,5%.

К этому добавляются фиксированная пошлина за внесение в реестр в размере 10 евро, когда акт облагается пропорциональной регистрационной пошлиной, а также накладные расходы конторы. Таким образом, физическому лицу, приобретающему квартиру на вторичном рынке, следует закладывать порядка 6,25% от цены на пошлины и нотариальное вознаграждение — без учёта комиссии агентства.

Новостройки и покупка на этапе строительства

Когда продажа подпадает под действие налога на добавленную стоимость — а это типично для нового строительства и для объектов, завершённых либо существенно реконструированных менее пяти лет назад, — сделка не облагается по обычному режиму пошлин за переход права. Прежде такие акты полностью освобождались от регистрационных пошлин. Сегодня это не так: закон № 842 от 1 марта 1968 года в редакции реформы 2023 года предусматривает освобождение от половины регистрационных пошлин, применимых к операциям, облагаемым этим налогом.

Внесение в реестр также имеет собственный режим: если акт облагается НДС, ипотечная формальность влечёт пропорциональную пошлину в размере 1%, а не фиксированную пошлину в 10 евро.

Покупатель земельного участка под застройку или приравненного к нему объекта принимает на себя дополнительное обязательство. Частичное освобождение обусловлено включённым в акт обязательством выполнить работы в четырёхлетний срок и последующим представлением свидетельства департамента общественных работ в течение трёх месяцев после истечения этого срока. В противном случае акт облагается регистрационными пошлинами на общих основаниях с дополнительной пошлиной в размере 6%, против которой уже уплаченный НДС может быть зачтён в пределах суммы этих пошлин.

При использовании кредита

Ипотечное финансирование добавляет две самостоятельные статьи. Регистрация ипотечного требования облагается пропорциональной пошлиной в размере 0,65%, а составление нотариусом реестровой выписки тарифицировано по ставке 0,27%. Именно сумма этих двух статей объясняет часто упоминаемую на рынке цифру около 0,92%, которую обычно воспроизводят, не поясняя её состав. Сам акт о долговом обязательстве с ипотечным обеспечением тарифицирован по ставке 1,50% при сумме свыше 3 000 евро.

Владение через компанию влечёт ежегодные расходы

Если монегасская недвижимость принадлежит юридическому лицу, закон № 1.381 от 29 июня 2011 года возлагает на него постоянную обязанность, о которой в момент покупки нередко забывают. Структура обязана ежегодно, в период с 1 июля по 30 сентября, подавать в Управление налоговых служб декларацию о наличии или отсутствии изменения бенефициарного владельца.

При отсутствии изменений уплачивается фиксированная пошлина в размере 50 евро. При смене бенефициарного владельца возникает обязанность уплатить пропорциональную пошлину 4,75% от полной рыночной стоимости монегасского объекта, а не только от переданной доли. Закон выводит из-под обложения ряд случаев, в том числе изменения вследствие дарения или наследования по закону в пользу супруга, восходящих либо нисходящих родственников по прямой линии. Неназначение уполномоченного представителя влечёт пошлину 1,5% от рыночной стоимости, взимаемую ежегодно до устранения нарушения, а просрочка платежа — пеню в размере 0,8% в месяц.

Монегасские sociétés civiles, участниками которых являются исключительно установленные физические лица, полностью выведены из-под этой декларационной обязанности. Именно в этом, а не в номинальной ставке, чаще всего и состоит практическая привлекательность такой структуры.

Изложенное выше описывает право Монако по состоянию на август 2026 года. Режим, применимый к конкретному приобретению, зависит от избранной структуры и обстоятельств сделки; окончательный расчёт готовит назначенный монегасский нотариус. Настоящая статья носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.