Продажа квартиры в Монако: цена, процедура и обязательства

Рынок, на котором предстоит продавать

В феврале 2026 года IMSEE опубликовал Обзор рынка недвижимости за 2025 год. По Княжеству в целом зафиксировано 493 сделки — на 5,8 % больше, чем годом ранее, — на общую сумму 5,9 млрд евро, то есть практически на уровне рекорда 2024 года.

За этой внешней стабильностью два сегмента рынка двигались в противоположных направлениях. Продажи в новостройках сократились, тогда как перепродажи заметно выросли. На вторичном рынке, где совершает сделки практически каждый частный собственник, зарегистрировано 429 операций — рост на 17,5 % за год, а совокупная сумма впервые превысила 3,2 млрд евро.

Цены последовали за объёмами. Средняя цена перепродажи прибавила за двенадцать месяцев 1,6 млн евро и достигла 7,6 млн — это рост на 26,8 % и новый рекорд Княжества; за десять лет показатель вырос на 78 %. Медианная цена — более показательная величина, поскольку её не искажают несколько исключительных вилл, — составила 4,0 млн евро, прибавив 11,1 %. Иными словами, каждая вторая перепродажа была закрыта выше этого уровня.

Прежде чем делать выводы, необходимы две оговорки. Первая: средняя цена квадратного метра в 2025 году составила 57 569 евро и фактически снизилась на 1,4 % по сравнению с предыдущим годом, оставаясь при этом исторически высокой. Средние суммы сделок выросли потому, что продавались более просторные объекты более высокого класса, а не потому, что подорожал каждый квадратный метр. В 2025 году более восьми продаж из десяти пришлись на квартиры от четырёх комнат и больше — долю, которую IMSEE называет беспрецедентной.

Вторая оговорка касается методологии и негласно обесценивает значительную часть того, что до сих пор публикуется в интернете. IMSEE изменил порядок расчёта цены квадратного метра. Ранее показатель строился только на перепродажах; теперь он учитывает все сделки, по которым известна площадь, — 90,9 % случаев в 2025 году, — с помощью статистической модели, выделяющей влияние года сделки, квартала и периода постройки здания. Весь исторический ряд пересчитан на новой основе, поэтому сравнение с ценами квадратного метра из прежних выпусков утратило смысл.

Почему среднее значение почти ничего не говорит о вашей квартире

Монако — это около четырёхсот частных перепродаж в год на двух квадратных километрах. При таком масштабе среднее описывает выборку, но не является методом оценки. Модель самого IMSEE это подтверждает: если исключить влияние года сделки, основную часть расхождений объясняют две переменные — и это не те характеристики, которые собственники называют первыми.

Первая — квартал. В 2025 году Ларвотто оценён в 71 167 евро за квадратный метр: впервые преодолён рубеж в 70 000 евро, рост на 2,2 %. На другом краю Княжества Монегетти держатся на уровне 43 797 евро, а Жарден Экзотик — 45 168 евро; умеренными эти цифры выглядят исключительно по монакским меркам. IMSEE отмечает также, что после нейтрализации прочих факторов Ла-Кондамин статистически значимо не отличается от Монте-Карло.

Вторая переменная — период постройки, и её влияние сильнее, чем предполагает большинство собственников. Жильё, построенное в 2020–2029 годах, в 2025 году стоило в среднем 65 602 евро за квадратный метр против 42 142 евро для фонда, возведённого до 1940 года: разрыв превышает 23 000 евро за метр вне зависимости от адреса. Удачно расположенная квартира в доме 1970-х годов и сопоставимая квартира в недавнем проекте адресованы разным покупателям, и оценивать их по одним и тем же аналогам нельзя.

Всё остальное — этаж, ориентация, высота потолков, глубина террасы, качество последнего ремонта, наличие машино-места — накладывается уже поверх этих двух переменных. Именно здесь выигрывается или проигрывается хорошо подготовленная продажа, поскольку это единственная часть уравнения, которая остаётся в распоряжении собственника.

Договор с агентством: чего в действительности требует закон № 1.252

Собственники, привыкшие к практике Франции, Италии или Великобритании, обычно исходят из того, что подписанный агентский договор — юридическое условие выставления объекта на продажу. По действующему праву Монако это не так.

Статья 12 закона № 1.252 от 12 июля 2002 года предусматривает, что обладатель административного разрешения оформляет договор поручения по требованию клиента. Если такой договор заключён, он должен быть письменным и ограниченным по сроку: соглашения по подобным операциям, не содержащие ограничения своего действия во времени, ничтожны. Договор может прямо содержать условие об эксклюзивности, о неустойке либо о том, что комиссия причитается даже в случае, когда сделка совершена без участия посредника.

В той же статье закреплена наиболее важная для продавца гарантия: даже при отсутствии договора обладателю разрешения не причитаются никакие суммы в счёт комиссии, расходов на поиск, продвижение, рекламу или посредничество любого рода до тех пор, пока сделка фактически не состоялась. Норма носит публично-правовой характер, и суды Монако применяют её строго: в октябре 2024 года суд первой инстанции по этому основанию отказал агентству во взыскании комиссии, поскольку нотариальный акт так и не был подписан.

Такое положение может измениться. Находящийся на рассмотрении Национального совета законопроект предполагает пересмотр режима 2002 года и введение обязательного письменного договора — исходя из того, что вознаграждение должно доставаться только специалистам, зарегистрированным в Монако и подчинённым требованиям к подготовке, страхованию и контролю. До его принятия практическая рекомендация остаётся прежней и лишь усиливается: оформляйте поручение письменно и точно фиксируйте срок, эксклюзивность и размер вознаграждения.

Простой, эксклюзивный или совместно-эксклюзивный

Простой договор позволяет поручить продажу нескольким агентствам и продать объект самостоятельно; вознаграждение получает только то агентство, которое доводит сделку до конца. Его привлекательность очевидна, издержки — менее заметны. На столь узком рынке одна и та же квартира, выставленная по трём разным ценам, с тремя вариантами площади и тремя фотосессиями, сообщает опытному покупателю, что продавец не контролирует процесс, — а это приглашение торговаться.

Эксклюзивный договор сосредоточивает ответственность на одном агентстве и одном контактном лице; обычно он заключается на первоначальный срок от трёх до шести месяцев. Совместно-эксклюзивный договор, разделённый между двумя агентствами, представляет собой промежуточный вариант. Для закрытых, внерыночных продаж в верхнем сегменте Монако эксклюзивность — не столько коммерческое предпочтение, сколько условие корректного ведения сделки.

Во что продажа обходится продавцу

Агентское вознаграждение не установлено законом. Члены Chambre Immobilière Monégasque применяют тариф палаты, который по сложившейся практике возлагает 5 % плюс НДС на продавца и 3 % плюс НДС на покупателя. Это профессиональные обычаи, а не законные ставки; они не единообразны по рынку, и как размер вознаграждения, так и сторона, которая его несёт, должны быть указаны в договоре.

Регистрационные сборы и нотариальные вознаграждения ложатся на покупателя, а не на продавца, — это стоит учитывать при оценке предложения, поскольку они напрямую влияют на сумму, которую покупатель готов заплатить. Эту сторону сделки мы подробно разбираем в материале о реальной стоимости покупки недвижимости в Монако.

С самого дохода от продажи Монако не взимает ни налог на прирост капитала, ни налог на состояние, ни местные налоги на недвижимость. Это утверждение относится исключительно к монакскому праву. Продавец остаётся связан правилами страны своего налогового резидентства, а граждане Франции, проживающие в Монако, занимают особое положение в силу франко-монакской налоговой конвенции от 18 мая 1963 года. Если прирост стоимости значителен, вопрос следует адресовать налоговому консультанту до выхода на рынок, а не после принятия предложения.

Если здание построено до 1 сентября 1947 года

Это обязательство обнаруживают позже всего, и оно способно добавить недели к графику, уже согласованному с покупателем.

Согласно статье 38 закона № 1.235 от 28 декабря 2000 года с последующими изменениями, добровольное возмездное отчуждение — а также внесение в капитал компании в любой форме — жилых помещений, построенных или завершённых до 1 сентября 1947 года, под страхом недействительности требует подачи декларации о намерении Государственному министру. Декларацию подаёт собственник либо совершающий сделку нотариус. Государственный министр уведомляет об этом Национальный совет.

Декларация должна содержать цену и основные характеристики предполагаемой сделки и признаётся безотзывной офертой о продаже в течение одного месяца с момента уведомления. В этот срок государство вправе принять решение о приобретении на заявленных условиях. Уступки долей в общей собственности между сособственниками, а также отчуждение исключительно вспомогательных помещений — погребов, машино-мест, кладовых — под это требование не подпадают.

При отрицательном ответе или отсутствии ответа государства, если помещение сдано в аренду, собственник обязан затем уведомить арендатора о цене, условиях и предполагаемом порядке отчуждения; такое уведомление признаётся безотзывной офертой в течение пятнадцати дней с момента получения. После исчерпания этих прав у собственника есть шесть месяцев, чтобы завершить продажу по заявленной цене и на заявленных условиях. По истечении этого срока требуется новая декларация — именно поэтому поздний пересмотр цены способен запустить процедуру заново, а не просто скорректировать её.

Отсюда два практических вывода. Устанавливайте дату постройки здания до согласования графика, а не в ходе нотариального оформления. И относитесь к заявленной цене как к неизменной: вся процедура построена на неприкосновенности цены, сообщённой государству.

Если квартира принадлежит компании

Когда монакский объект принадлежит юридическому лицу, продажа может быть оформлена как отчуждение самой недвижимости либо как уступка долей в структуре, и с налоговой точки зрения эти пути неравнозначны.

Закон № 1.381 от 29 июня 2011 года с изменениями, внесёнными законом № 1.548 от 6 июля 2023 года, обязывает иностранные компании, трасты и приравненные к ним образования, владеющие недвижимостью в Монако, назначить аккредитованного налогового представителя и ежегодно подавать декларацию о том, изменился ли бенефициарный владелец. Смена бенефициарного владельца влечёт пропорциональный сбор, исчисляемый от рыночной стоимости монакского объекта. Отдельные случаи освобождены, в том числе переход в порядке дарения или наследования в пользу супруга либо родственников по прямой восходящей и нисходящей линии. Монакские sociétés civiles, участниками которых являются исключительно идентифицированные физические лица, под режим декларирования не подпадают.

Выбор между продажей объекта и уступкой долей зависит от структуры владения, от схемы покупателя и от налогового положения продавца в стране его резидентства. Это вопрос к монакскому нотариусу и налоговому консультанту, и решить его следует до выхода на рынок, поскольку именно он определяет, что фактически предлагается к продаже.

Предложение перекупщика — не обычное предложение

Профессиональные перекупщики — marchands de biens, которые покупают, ремонтируют и перепродают за собственный счёт, — давно составляют активный сегмент покупателей в Княжестве, и экономика их деятельности заметно изменилась в 2024 году.

Закон № 1.560 от 2 июля 2024 года превратил эту деятельность в регулируемую профессию, потребовав административного разрешения, финансовой гарантии в пользу казначейства и страхования профессиональной ответственности. Он также заменил полное освобождение от регистрационных сборов, которым перекупщики пользовались на основании закона № 1.044 от 8 июля 1982 года, частичным освобождением в размере половины — при условии проведения действительной реновации и соответствия объекта действующим нормам, в том числе электротехническим и энергетическим. Налоговые положения применяются к приобретениям, зарегистрированным с 1 сентября 2024 года; по данным правительства, число лицензированных перекупщиков сократилось с 290 в 2019 году до 231 в 2024-м.

Для продавца вывод прост. Предложение перекупщика теперь несёт издержки приобретения, которых прежде не было, и они отражаются в предлагаемой цене. Такое предложение всё ещё может оказаться верным — оно нередко быстрое, обеспеченное финансированием и безусловное, — но оценивать его следует относительно открытого рынка, а не принимать как удобное сокращение пути.

Один документ заслуживает отдельного упоминания, поскольку чаще всего именно он вызывает предотвратимую задержку при подписании акта. Закон № 1.329 от 8 января 2007 года о совместной собственности на здания, с изменениями, предусматривает, что при возмездном отчуждении лота продавец обязан представить нотариусу справку управляющего зданием, выданную менее месяца назад, подтверждающую отсутствие у него каких-либо обязательств перед товариществом собственников. При её отсутствии управляющий подлежит уведомлению, а причитающиеся взносы удерживаются из цены. Запросить её заблаговременно ничего не стоит; запросить поздно — значит рисковать датой сделки.

Настоящая статья описывает право Монако и опубликованные рыночные данные по состоянию на август 2026 года. Формальности, применимые к конкретной продаже, зависят от здания, структуры владения и обстоятельств сделки и подтверждаются назначенным монакским нотариусом. Материал носит общий информационный характер и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.