Wat kost het werkelijk om vastgoed te kopen in Monaco?

Waarom de gepubliceerde cijfers uiteenlopen

Wie zich verdiept in de aankoopkosten in Monaco, krijgt 4,5% of 4,75% te horen; 6,25% of 6,5%; en alles tussen 7,5% en 11,5% voor aankoop via een vennootschap. Die tegenstrijdigheden komen minder voort uit slordigheid dan uit chronologie.

Wet nr. 1.548 van 6 juli 2023, gepubliceerd in het Journal de Monaco van 14 juli 2023, herzag de rechten die verschuldigd zijn bij de overdracht van in het Vorstendom gelegen vastgoed. Artikel 30 beperkt de toepassing tot akten die vanaf 1 oktober 2023 ter registratie worden aangeboden. Gidsen van vóór die datum, en samenvattingen die sindsdien niet zijn herzien, vermelden nog altijd de oude tarieven. Verschillende daarvan ogen bijzonder gezaghebbend.

De tweede bron van verwarring is dat drie verschillende posten routinematig tot één percentage worden samengevoegd. Registratierechten zijn een belasting die de Staat heft. Notariskosten zijn een gereglementeerde vergoeding, vastgesteld bij soevereine beschikking. De courtage van het makelaarskantoor is een contractuele afspraak tussen partijen en hun tussenpersoon. De grondslagen verschillen, de begunstigden eveneens, en alleen de eerste twee posten liggen wettelijk vast.

Het tarief hangt af van wie er koopt

Monaco belast het bezit van een woning niet. Het Vorstendom belast de overdracht, en het tarief hangt veel meer af van de transparantie van de koper dan van de aard van het pand.

Het verlaagde tarief is op grond van artikel 12 van wet nr. 580 van 29 juli 1953 voorbehouden aan verkrijgingen door een natuurlijke persoon of door een in Monaco ingeschreven société civile, anders dan in de vorm van een naamloze vennootschap of commanditaire vennootschap, waarvan de vennoten uitsluitend natuurlijke personen zijn die voor eigen rekening handelen en van wie de identiteit bekend is bij de Directie der Belastingdiensten. Artikel 13 bis bevat het gewone tarief voor vastgoedoverdrachten. Artikel 16, gewijzigd in 2023, reserveert het hoogste tarief voor entiteiten waarvan de uiteindelijk belanghebbenden noch natuurlijke personen zijn die voor eigen rekening handelen, noch rechtspersonen waarvan de identificatiedocumenten via een erkende gemachtigde bij de Directie bekend zijn gemaakt.

Het notarishonorarium ligt vast

Elke overdracht van Monegaskisch vastgoed verloopt via een van de notariskantoren van het Vorstendom, en de vergoeding van de notaris is vastgesteld bij soevereine beschikking nr. 15.252 van 13 februari 2002. Onder de rubriek voor onderhandse verkoop van onroerend goed bedraagt het tarief 3% tot 1.500 euro, 2,30% tussen 1.500 en 3.000 euro en 1,50% daarboven. Bij Monegaskische prijsniveaus heeft alleen de bovenste schijf praktische betekenis, en daarom circuleert in de markt het cijfer van 1,5%.

Daarbij komen een vast overschrijvingsrecht van 10 euro wanneer de akte aan het evenredige registratierecht is onderworpen, plus de verschotten van het kantoor. Een particulier die een bestaand appartement koopt, houdt dus rekening met ongeveer 6,25% van de prijs aan rechten en honoraria, nog vóór courtage.

Nieuwbouw en aankoop op plan volgen een andere logica

Wanneer een verkoop binnen het bereik van de belasting over de toegevoegde waarde valt, wat doorgaans geldt voor nieuwbouw en voor panden die minder dan vijf jaar geleden zijn opgeleverd of ingrijpend zijn verbouwd, wordt de transactie niet volgens het gewone stelsel van overdrachtsrechten belast. Vroeger waren zulke akten volledig vrijgesteld van registratierechten. Dat is niet langer het geval: wet nr. 842 van 1 maart 1968 voorziet, in de versie die uit de hervorming van 2023 voortvloeit, in een vrijstelling van de helft van de registratierechten die op btw-plichtige handelingen van toepassing zijn.

Ook de overschrijving kent een eigen regime: is de akte aan btw onderworpen, dan brengt de hypothecaire formaliteit een evenredig recht van 1% mee in plaats van het vaste recht van 10 euro.

Wie bouwgrond verwerft, of een daarmee gelijkgesteld goed, neemt een aanvullende verplichting op zich. De gedeeltelijke vrijstelling is afhankelijk van de in de akte opgenomen toezegging om de werken binnen vier jaar uit te voeren, en van het overleggen van een verklaring van de dienst openbare werken binnen drie maanden na afloop van die termijn. Gebeurt dat niet, dan wordt de akte alsnog onderworpen aan de gewone registratierechten, vermeerderd met een aanvullend recht van 6%, waarop reeds voldane btw in mindering kan worden gebracht tot ten hoogste het bedrag van die rechten.

Bij financiering

Een hypothecaire lening brengt twee afzonderlijke lasten mee. De inschrijving van de hypothecaire vordering is onderworpen aan een evenredig recht van 0,65%, en het opstellen van het inschrijvingsborderel door de notaris is getarifeerd op 0,27%. De optelsom van die twee posten verklaart het cijfer van ongeveer 0,92% dat in marktcommentaren opduikt en doorgaans wordt overgenomen zonder dat de samenstelling ervan wordt toegelicht. De akte van schuldbekentenis met hypothecaire zekerheid kent op haar beurt een tarief van 1,50% boven 3.000 euro.

Aanhouden via een vennootschap kost jaarlijks geld

Wordt Monegaskisch vastgoed door een rechtspersoon gehouden, dan legt wet nr. 1.381 van 29 juni 2011 een doorlopende verplichting op die bij de aankoop gemakkelijk over het hoofd wordt gezien. De entiteit moet jaarlijks, tussen 1 juli en 30 september, bij de Directie der Belastingdiensten aangifte doen of de uiteindelijk belanghebbende al dan niet is gewijzigd.

Is er geen wijziging, dan is een vast recht van 50 euro verschuldigd. Is een uiteindelijk belanghebbende wél gewijzigd, dan wordt een evenredig recht van 4,75% opeisbaar over de volledige marktwaarde van het Monegaskische vastgoed, en niet slechts over het overgedragen aandeel. De wet zondert bepaalde wijzigingen uit, waaronder die welke voortvloeien uit een schenking of wettelijke erfopvolging ten gunste van de echtgenoot, bloedverwanten in de opgaande lijn of afstammelingen in de rechte lijn. Het niet aanwijzen van een erkende gemachtigde leidt tot een recht van 1,5% over de marktwaarde, jaarlijks verschuldigd tot de situatie is geregulariseerd, en te late betaling brengt een vergoeding van 0,8% per maand mee.

Monegaskische sociétés civiles waarvan de vennoten uitsluitend geïdentificeerde natuurlijke personen zijn, vallen volledig buiten deze aangifteplicht. Daarin, en niet zozeer in het nominale tarief, schuilt vaak de praktische aantrekkingskracht van de structuur.

Het bovenstaande beschrijft het Monegaskische recht zoals dat in augustus 2026 geldt. Welke rechten op een concrete verwerving van toepassing zijn, hangt af van de gekozen structuur en van de omstandigheden van de transactie; de definitieve berekening wordt opgesteld door de aangewezen Monegaskische notaris. Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies.