Acheter à Monaco : le coût réel d’une acquisition

Pourquoi les chiffres publiés divergent

Qui s’informe sur le coût d’une acquisition à Monaco se voit annoncer 4,5 % ou 4,75 % ; 6,25 % ou 6,5 % ; et de 7,5 % à 11,5 % pour un achat par société. Ces contradictions tiennent moins à la négligence qu’à la chronologie.

La loi n° 1.548 du 6 juillet 2023, publiée au Journal de Monaco du 14 juillet 2023, a modifié les droits exigibles sur les mutations d’immeubles situés en Principauté. Son article 30 en réserve l’application aux actes présentés à la formalité de l’enregistrement à compter du 1er octobre 2023. Les guides rédigés avant cette date, comme les synthèses qui n’ont pas été mises à jour depuis, reproduisent encore les taux antérieurs. Certains présentent toutes les apparences de l’autorité.

La seconde source de confusion tient à la fusion, en un pourcentage unique, de trois postes de nature différente. Les droits d’enregistrement constituent un impôt perçu par l’État. Les émoluments notariaux sont une rémunération réglementée, fixée par ordonnance souveraine. La commission d’agence relève d’un rapport contractuel entre les parties et leur intermédiaire. Leurs assiettes diffèrent, leurs bénéficiaires aussi, et seuls les deux premiers postes sont fixés par un texte.

Le taux dépend de la qualité de l’acquéreur

Monaco ne taxe pas la détention d’un logement. La Principauté taxe la mutation, et le taux applicable dépend de la transparence de l’acquéreur bien plus que de la nature du bien.

Le taux réduit est réservé par l’article 12 de la loi n° 580 du 29 juillet 1953 aux opérations réalisées au profit d’une personne physique ou d’une société civile immatriculée à Monaco, autre que celles ayant la forme anonyme ou en commandite, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte et dont l’identité est connue de la Direction des services fiscaux. L’article 13 bis fixe le taux de droit commun des mutations immobilières. L’article 16, modifié en 2023, réserve le taux le plus élevé aux entités dont les bénéficiaires économiques effectifs ne sont ni des personnes physiques agissant pour leur propre compte, ni des personnes morales dont les documents d’identification ont été portés à la connaissance de la Direction par un mandataire agréé.

Les émoluments du notaire sont tarifés

Toute mutation d’immeuble monégasque est reçue par l’une des études notariales de la Principauté, et la rémunération du notaire est fixée par l’ordonnance souveraine n° 15.252 du 13 février 2002. À la rubrique des ventes d’immeuble de gré à gré, le tarif s’établit à 3 % jusqu’à 1 500 euros, 2,30 % de 1 500 à 3 000 euros, puis 1,50 % au-delà. Aux niveaux de prix monégasques, seule la tranche supérieure produit un effet pratique : c’est la raison pour laquelle le marché retient le chiffre de 1,5 %.

S’y ajoutent un droit fixe de transcription de 10 euros lorsque l’acte est soumis au droit proportionnel d’enregistrement, ainsi que les débours de l’étude. Une personne physique qui acquiert un appartement ancien doit donc prévoir de l’ordre de 6,25 % du prix au titre des droits et émoluments, commission d’agence non comprise.

Le neuf et la VEFA relèvent d’une autre logique

Lorsque la vente entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui vise typiquement les constructions neuves et les immeubles achevés ou substantiellement remaniés depuis moins de cinq ans, l’opération échappe au régime ordinaire des droits de mutation. Ces actes étaient auparavant totalement exonérés de droits d’enregistrement. Ce n’est plus le cas : la loi n° 842 du 1er mars 1968, dans sa rédaction issue de la réforme de 2023, prévoit désormais une exonération de moitié des droits d’enregistrement applicables aux opérations soumises à cette taxe.

La transcription obéit elle aussi à un régime propre : lorsque l’acte est soumis à la TVA, la formalité hypothécaire donne lieu à un droit proportionnel de 1 % et non au droit fixe de 10 euros.

L’acquéreur d’un terrain à bâtir, ou d’un bien assimilé, souscrit une obligation supplémentaire. L’exonération partielle est subordonnée à l’engagement, pris dans l’acte, d’effectuer les travaux dans un délai de quatre ans, puis à la production d’un certificat délivré par le département des travaux publics dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai. À défaut, l’acte est soumis aux droits d’enregistrement de droit commun, assortis d’un droit supplémentaire de 6 %, la TVA déjà acquittée s’imputant sur ces droits dans la limite de leur montant.

En cas de financement

Le recours au crédit ajoute deux charges distinctes. L’inscription de la créance hypothécaire donne lieu à un droit proportionnel de 0,65 %, et la rédaction du bordereau d’inscription par le notaire est tarifée à 0,27 %. C’est l’addition de ces deux postes qui explique le chiffre d’environ 0,92 % souvent avancé sur le marché, généralement repris sans que sa composition soit précisée. L’acte d’obligation avec affectation hypothécaire est quant à lui tarifé à 1,50 % au-delà de 3 000 euros.

La détention par une société a un coût annuel

Lorsqu’un bien monégasque est détenu par une entité juridique, la loi n° 1.381 du 29 juin 2011 impose une obligation continue que l’on néglige aisément au moment de l’acquisition. L’entité doit déposer chaque année, entre le 1er juillet et le 30 septembre, une déclaration auprès de la Direction des services fiscaux indiquant s’il y a eu ou non changement de bénéficiaire économique effectif.

En l’absence de changement, un droit fixe de 50 euros est exigible. En cas de changement, un droit proportionnel de 4,75 % devient exigible sur l’entière valeur vénale du bien monégasque, et non sur la seule quote-part transmise. La loi écarte certains changements, notamment ceux résultant d’une libéralité ou d’une dévolution successorale légale en faveur du conjoint, des ascendants ou des descendants en ligne directe. Le défaut de désignation d’un mandataire agréé entraîne un droit de 1,5 % sur la valeur vénale, exigible annuellement jusqu’à régularisation, et le paiement tardif donne lieu à une indemnité de 0,8 % par mois.

Les sociétés civiles monégasques dont les associés sont exclusivement des personnes physiques identifiées échappent entièrement à cette obligation déclarative. C’est là, plus que dans le taux affiché, que réside souvent l’intérêt pratique de la structure.

Les éléments qui précèdent décrivent le droit monégasque en vigueur en août 2026. Le régime applicable à une acquisition déterminée dépend de la structure retenue et des circonstances de l’opération ; le calcul définitif est établi par le notaire monégasque instrumentaire. Le présent article constitue une information générale et ne saurait tenir lieu de conseil juridique ou fiscal personnalisé.